전세 ↔ 월세 변환, 왜 필요한가
전세는 목돈을 맡기고 월세 없이 거주하는 방식이고, 월세는 보증금을 낮추는 대신 매달 차임을 내는 방식입니다. 전세를 월세로 바꾸거나 그 반대로 전환할 때, 얼마의 보증금이 얼마의 월세와 맞먹는지 계산하는 비율이 바로 전월세 전환율입니다.
이 계산기는 보증금과 전환율을 입력하면 대응하는 월세(또는 전세 보증금)를 즉시 계산합니다. 세입자 입장에서는 "전세를 줄이고 월세를 올리는 게 유리한가"를, 집주인 입장에서는 "월세 전환이 운용 수익률 면에서 합리적인가"를 판단할 때 활용할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제7조의2와 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 적용하는 전환율의 상한을 정합니다. 동법 시행령 제9조에 따라 법정 상한은 다음 두 값 중 낮은 쪽입니다.
- ① 한국은행 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 제2호)
- ② 연 10% (시행령 제9조 제1호)
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 금통위에서 연 3.00%로 정해졌고, 그 뒤로 바뀌지 않았습니다. 그러므로 법정 전환율 상한은 연 5.0%(= 3.0% + 2.0%)입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직이니, 계약 시점의 값은 한국은행 기준금리 추이에서 직접 확인하세요.
전환율을 알면 아래 공식으로 직접 계산할 수 있습니다.
- 전세 → 월세: 전환 보증금 × 전환율(%) ÷ 100 ÷ 12
- 월세 → 전세: 월세 × 12 ÷ 전환율(%) × 100
출처: 주택임대차보호법 제7조의2, 동법 시행령 제9조 (2024. 12. 31. 개정, 2025. 3. 1. 시행)
실제 상황별 전환 금액
아래 예시는 모두 법정 상한 5.0%와 시장 전환율 6.0%를 비교한 값입니다. 기준금리가 달라지면 법정 상한도 달라지니 참고용으로만 활용하세요.
예시 1 — 전세 보증금 5,000만 원을 월세로 전환
- 법정 상한(5.0%): 5,000만 × 0.05 ÷ 12 = 약 208,333원/월
- 시장 전환율(6.0%): 5,000만 × 0.06 ÷ 12 = 약 250,000원/월
- → 법정 상한 대비 시장가격 차이: 월 약 4만 2천 원(연 약 50만 원)
예시 2 — 반전세: 전세 2억 원에서 보증금을 1억 원으로 낮출 경우
- 전환 대상 금액: 2억 − 1억 = 1억 원
- 법정 상한(5.0%): 1억 × 0.05 ÷ 12 = 약 416,667원/월
- 시장 전환율(6.0%): 1억 × 0.06 ÷ 12 = 약 500,000원/월
예시 3 — 월세를 보증금으로 역산 (월세 50만 원 기준)
- 법정 상한(5.0%): 50만 × 12 ÷ 0.05 = 전세 환산 1억 2,000만 원
- 시장 전환율(6.0%): 50만 × 12 ÷ 0.06 = 전세 환산 1억 원
- → 전환율이 높을수록 동일 월세의 전세 환산 가치는 낮아집니다
왜 실제 월세는 법정 상한보다 비싸나?
주택임대차보호법 제7조의2의 전환율 상한은 기존 임차인이 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 전환하거나, 계약갱신 시 조건을 변경하는 경우에만 강제됩니다. 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 이 규정이 직접 적용되지 않아, 임대인과 새 세입자가 시세대로 자유롭게 전환율을 협의할 수 있습니다.
그 결과 한국부동산원이 집계하는 시장 전월세전환율은 전국 평균 6~7%대로, 법정 상한(5.0%)보다 높게 형성되는 경우가 많습니다. 지역별로는 서울·수도권의 소형 주택에서 8%를 초과하는 사례도 관찰됩니다.
- 갱신·전환 시: 법정 상한 적용(기준금리 + 2%) — 임차인 보호
- 신규 계약 시: 시장가 자유 협의 — 법정 상한 강제 없음
- 법정 상한 초과 부분은 무효이며 초과 지급액 반환 청구 가능 (분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 활용)
전월세 전환 계약 전 꼭 확인할 사항
- 기준금리 변동 확인 — 한국은행 기준금리는 금융통화위원회(연 8회 개최)에서 바뀔 수 있습니다. 계약 체결 직전 한국은행 홈페이지(bok.or.kr)에서 현행 기준금리를 확인하세요.
- 계약서에 전환율 명시 — 구두 합의만으로는 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 어렵습니다. 임대차계약서나 별도 확인서에 전환율과 전환 금액을 명시하고 서명을 받아 두세요.
- 전세보증보험 변경 절차 — 보증금이 줄어들면 기존에 가입한 전세보증보험(HUG·SGI·HF)의 보증 금액도 함께 변경해야 합니다. 미변경 시 사고 발생 때 보증액이 다르게 적용될 수 있습니다.
- 임대차 신고 의무 — 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 임대차계약 신고 대상입니다. 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템에 신고하세요.
- 이 계산기의 한계 — 입력한 전환율을 기계적으로 계산하는 참고용 도구입니다. 실제 계약에서는 지역·시세·협상 결과에 따라 다를 수 있으니 공인중개사나 법률 전문가와 함께 최종 조건을 확인하세요.
FAQ
주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따르면, 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율의 상한은 '한국은행 기준금리 + 연 2%'입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 기준 연 3.0%이므로, 법정 전환율 상한은 연 5.0%(= 3.0% + 2.0%)입니다. 계약 당시 기준금리에 따라 수치가 달라지니 계약 전 반드시 최신 기준금리를 확인하세요.
주택임대차보호법 제7조의2의 전환율 상한은 기존 임차인이 '계약 기간 중'에 보증금 일부를 월세로 바꾸거나 계약갱신 시 조건을 변경할 때만 강제됩니다. 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 법정 상한이 적용되지 않아 집주인과 새 세입자가 자유롭게 협의할 수 있기 때문에, 시장 전환율은 법정 상한보다 높은 6~7%대를 기록하는 경우가 많습니다.
법정 상한(5.0% 기준)으로 계산하면, 월세 = 5,000만 원 × 5.0% ÷ 12 ≒ 월 208,333원(약 21만 원)입니다. 시장 전환율 6.0%를 적용하면 월 250,000원(25만 원)이 됩니다. 반전세처럼 일부만 전환할 경우, 전환할 금액만 위 공식에 넣으면 됩니다.
반전세는 보증금 일부는 그대로 두고 나머지 금액만 월세로 전환하는 방식입니다. 예를 들어 전세 2억 원짜리 집의 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지 1억 원을 월세로 바꾼다면, '1억 원 × 전환율 ÷ 12'가 월세가 됩니다. 전환율 5.0% 기준으로는 월 약 41만 7천 원이 됩니다.
전환율이 낮을수록 같은 보증금에 대한 월세 부담이 줄어 임차인에게 유리합니다. 기준금리가 인하되는 시기에는 법정 상한도 함께 낮아지므로 보증금을 월세로 바꾸기 더 유리한 조건이 됩니다. 반대로 금리가 높을 때는 전환율 상한도 높아지므로 되도록 보증금을 유지하는 편이 월 지출을 줄이는 데 도움이 됩니다.
계약갱신이나 기존 계약 내 전환의 경우 법정 상한을 초과한 부분은 무효이며, 임차인은 초과 지급한 월세의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 법 집행은 임차인이 직접 주장해야 하는 경우가 많으므로, 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(국번없이 132) 또는 주택 임대차분쟁조정위원회(한국부동산원 운영)를 활용하세요.
이 페이지의 수치는 2026. 8. 27. 금통위에서 정해진 한국은행 기준금리(연 3.00%)와 주택임대차보호법 시행령(2025. 3. 1. 시행)을 바탕으로 작성한 참고 정보입니다. 기준금리 변동 시 법정 상한도 달라지며, 개별 계약 조건은 전문가 확인을 권장합니다.